Die Ferienhauspreise an der deutschen Ostsee sind zur Saison 2026 spürbar gestiegen. Werden die Besitzer immer gieriger? Ein Blick auf die Details zeigt: Der Anstieg lässt sich nicht auf einen einzelnen Faktor zurückführen. Er ist ein Zusammenspiel aus höherer Nachfrage, immer geringerem legalem Angebot und den Gebührenmodellen der großen Buchungsportale.

Die Zahlen: Angeblich Vier Prozent Preisanstieg in einem Jahr

Nach Daten des Ferienhaus-Portals Holidu sind die Ferienhauspreise an der Ostsee im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Der Berliner Kurier behauptet gar, es seien vier Prozent Preissteigerung. Diese Preiserhöhungen können wir nicht nachvollziehen. Die Angebote an Ferienhäusern an der Ostsee sind auch zu vielschichtig, um sie in eine plakative Zahl zu packen. Ein genauerer Blick zeigt: In Zingst liegt der durchschnittliche Preis pro Nacht demnach bei 198 Euro, in Kühlungsborn bei 120 Euro und auf Usedom bei 119 Euro. Im bundesweiten Vergleich reiht sich die Ostsee mit durchschnittlich 166 Euro pro Nacht zwischen der teureren Nordsee (233 Euro, Sylt: 349 Euro) und den günstigeren Binnenlandzielen wie dem Schwarzwald (133 Euro) oder dem Harz (115 Euro) ein.

Was jedoch verwundert

Bemerkenswert: Regelmäßige Gastgeberumfragen zeigen, dass Vermieter an Nord- und Ostsee für die Saison keine Preiserhöhungen geplant hatten. Der gemessene Preisanstieg ist demnach eher eine Folge von Nachfrage- und Buchungsdynamik als einer gezielten Preispolitik der einzelnen Vermieter. Der Effekt ist einfach erklärt. Eine Ferienunterkunft steht zu einem bestimmten Zeitpunkt eben nur einmal zur Verfügung. Ist diese frühzeitig gemietet, wird sie auch nicht mehr als Schnäppchen kurzfristig angeboten. Frühe Buchungen fegen den Markt leer. So, dass kurz vor der Saison nur noch Buchungslücken und entsprechende Kompromisse beim Urlaubsort und Komfort gemacht werden müssen. Es muss also gar nicht sein, dass die Vermieter die Preise erhöhen – sie vermieten nur ihre Ferienhäuser und Ferienwohnungen früher und dann zu den Standardpreisen und nicht zu Rabatt-Konditionen. Der Vorteil für Urlauber: die Unterkunft ist sicher reserviert.

Die Rolle der Buchungsportale

Ein großer Teil der für Gäste sichtbaren Preise entsteht erst durch die Gebührenmodelle der großen Buchungsplattformen – unabhängig vom eigentlichen Vermietungspreis des Eigentümers. Denn immer noch buchen die meisten bei den präsenten und vermeintlich einfachen Buchungsportalen und nicht direkt beim Vermieter. Und die Aufschläge der Buchungsportale sind saftig. Bei Airbnb gilt für alle Gastgeber ein einheitliches Provisionsmodell von rund 15,5 Prozent pro Buchung. Bei Booking.com liegt die Provision je nach Vertragsmodell zwischen 15 und 18 Prozent des Buchungsbetrags. Als Booking.com vor über 20 Jahren startete, lagen die Provisionen bei rund 10 Prozent; über die Jahre stiegen sie an – begleitet von zusätzlichen Gebühren für Zahlungsabwicklung, dubiosen Sichtbarkeits-Programmen und angeblichen Premium-Platzierungen. In einem dokumentierten Beispielfall kostete dieselbe Ferienwohnung über Booking.com mehr als das Dreifache im Vergleich zur Direktbuchung über ein provisionsarmes Portal. Obwohl Vermieter also nicht die Preise an sich erhöhen, läppern sich die Zusatzgebühren und zusätzlichen Services, die dann auf die Vermietungspreise draufgeschlagen werden. Und der aktuelle Preisanstieg hat noch einen anderen Grund.

Engeres Angebot an legalen Ferienhäusern und -wohnungen

Die Zahl der Gebäude an der Ostseeküste verändert sich kurzfristig kaum. Enger wird jedoch das Angebot an Einheiten, die legal und dauerhaft touristisch vermietet werden dürfen – aus mehreren Gründen: Hier gelten in den letzten Jahren immer häufiger Zweckentfremdungsverbote. Immer mehr Küstenkommunen gehen gegen die touristische Umwidmung von Dauerwohnraum vor. In Berlin, Hamburg, München, Lübeck aber auch an Nord- und Ostseeküste ist eine Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünfte vielerorts inzwischen nicht mehr zulässig. Das Ausmaß der bisherigen Umwidmung zeigt ein Blick nach Rostock aus dem Jahr 2015: Damals waren von 3.830 Wohnungen in einem Stadtteil bereits 1.044 als Ferienwohnungen genutzt worden. Das ist vielen Kommunen zuviel, weil sie Probleme haben, die eigenen Bewohner in bezahlbarem Wohnraum unterzubringen.

Hinzu kommt eine neue EU-Regulierung seit Mai 2026. Mit der EU-Verordnung 2024/1028 und ihrer nationalen Umsetzung, dem Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG), müssen Buchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com oder Fewo-direkt seit Mai 2026 monatlich Buchungs- und Belegungsdaten an die Bundesnetzagentur melden; in vielen Kommunen wird zudem eine Registrierungsnummer im Inserat Pflicht. Fehlt eine offizielle Nutzungsänderung oder sind die Unterlagen nicht vollständig, drohen Vermietungsverbote und damit ein Wertverlust der Immobilie. Das schreckt illegale Kleinvermieter zunehmend ab. 

Mehr Nachfrage und sinkendes Angebot erhöhen die Preise

Der Preisanstieg für Ferienhäuser an der Ostsee 2026 lässt sich auf Basis der verfügbaren Daten durch drei belegte Faktoren erklären: eine gestiegene Nachfrage nach Inlandsreisen, ein durch Regulierung und Zweckentfremdungsverbote begrenztes legales Vermietungsangebot sowie – als zusätzlicher Faktor – die Provisionsmodelle der großen Buchungsportale. Die meisten privaten Vermieter selbst haben gar keine keine aktive Preiserhöhung vorgenommen oder planen so etwas für 2027; der Anstieg ergibt sich aus Marktdynamik, Preispolitik der Buchungsportale und dem Kampf gegen illegale Ferienvermietungen.