Ein durchgesickerter Gesetzentwurf aus Brüssel könnte die Regeln für Ferienhäuser und Ferienwohnungen an der Ostsee grundlegend verändern. Die Europäische Union plant kein allgemeines Verbot der privaten Ferienvermietung. Sie will Städten und Gemeinden aber einen rechtssicheren Rahmen geben, um Kurzzeitvermietungen in Gebieten mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt zu begrenzen.

Für private Vermieter kommt es deshalb künftig noch stärker auf die konkrete Lage und den rechtlichen Status ihrer Immobilie an. Ein genehmigtes Ferienhaus in einem ausgewiesenen Feriengebiet dürfte erheblich weniger gefährdet sein als eine normale Wohnung, die in einem beliebten Ostseebad dem Dauerwohnungsmarkt entzogen und ganzjährig an Urlauber vermietet wird.

Was über den durchgesickerten EU-Entwurf bekannt ist

Der geplante „Affordable Housing Act“ soll den Mitgliedstaaten, Regionen und Kommunen zusätzliche Möglichkeiten geben, gegen stark steigende Wohnkosten und Wohnungsmangel vorzugehen. Ein Teil des Vorhabens betrifft ausdrücklich kurzfristige Vermietungen über Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt und andere Vertriebswege.

Nach einem Bericht der Nachrichtenagentur Reuters liegt ein Entwurf vor, den die EU-Kommission am 9. September 2026 vorstellen will. Bis zur offiziellen Veröffentlichung ist Vorsicht geboten, weil bislang nur Auszüge aus einem durchgesickerten Arbeitspapier bekannt sind. Anschließend müssten sich zudem das Europäische Parlament und die Mitgliedstaaten mit dem Vorhaben befassen.

Die grundsätzliche Richtung wird von der EU-Kommission bereits auf ihrer Informationsseite zum Affordable Housing Act bestätigt. Behörden sollen Gebiete mit erheblichem Wohnungsdruck anhand öffentlich verfügbarer Daten bestimmen und dort Maßnahmen zum Schutz bezahlbaren Wohnraums treffen können. Kurzzeitvermietungen werden ausdrücklich genannt.

Nach Informationen des Tourismus-Fachportals Skift soll ein Gebiet unter anderem dann als besonders belastet gelten können, wenn die Immobilienpreise mindestens das Achtfache des mittleren verfügbaren Einkommens erreichen. Zusätzlich müsste nachgewiesen werden, dass Kurzzeitvermietungen den örtlichen Wohnungsmarkt über einen längeren Zeitraum nachteilig beeinflussen. Berücksichtigt werden sollen offenbar auch die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen, das Bevölkerungswachstum sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Ein hoher Anteil von Ferienwohnungen allein würde damit nicht automatisch zu einer Einstufung als Belastungsgebiet führen. Eine Gemeinde müsste plausibel belegen, dass der örtlichen Bevölkerung nicht genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht und dass Ferien- oder Zweitwohnungen zu diesem Problem beitragen.

Welche Einschränkungen möglich werden könnten

Der durchgesickerte Entwurf soll mengenmäßige Begrenzungen und Bestandsschutzregelungen gegenüber vollständigen Verboten bevorzugen. Kommunen könnten in besonders belasteten Gebieten möglicherweise Höchstzahlen für Ferienwohnungen festlegen, neue Genehmigungen stoppen, die Zahl der jährlichen Vermietungstage begrenzen oder die Umwandlung von Dauerwohnungen untersagen. Auch Vorgaben für den Erwerb von Immobilien zur Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung sind offenbar Teil der Diskussion.

Alle Eingriffe müssten nach bisherigem Kenntnisstand im öffentlichen Interesse liegen, auf nachvollziehbaren Daten beruhen, verhältnismäßig sein und ohne unzulässige Diskriminierung angewendet werden. Für private Vermieter wäre insbesondere entscheidend, ob bestehende und rechtmäßig genehmigte Ferienunterkünfte unter Bestandsschutz fallen. Der bekannt gewordene Entwurf lässt erkennen, dass solche Bestandsschutzmodelle ausdrücklich als mildere Alternative zu vollständigen Verboten betrachtet werden.

Noch gibt es keine offizielle Liste der Gebiete mit „housing stress“

Eine verbindliche europäische Liste belasteter Städte und Regionen existiert bislang nicht. Deshalb kann derzeit niemand seriös behaupten, ein bestimmter Ostseeort werde mit Sicherheit unter die neue Kategorie fallen. Selbst nach Inkrafttreten eines EU-Gesetzes müssten die zuständigen deutschen Behörden zunächst Daten erheben und eine rechtlich überprüfbare Feststellung treffen.

Eine belastbare Risikoeinschätzung ist trotzdem möglich. Besonders wahrscheinlich ist eine Prüfung dort, wo bereits Wohnraumschutzmaßnahmen gelten, kommunale Konzepte gegen zusätzliche Ferienwohnungen entwickelt werden, die Immobilienpreise deutlich über den Einkommen der einheimischen Bevölkerung liegen oder der Anteil von Ferien- und Zweitwohnungen besonders hoch ist.

Die folgende Einordnung ist deshalb keine amtliche Vorwegnahme, sondern eine umfassende Beobachtungsliste der deutschen Ostseeorte, bei denen eine nähere Prüfung nach den bisher bekannten EU-Kriterien naheliegt.

Schleswig-Holstein: Lübeck und die Lübecker Bucht stehen besonders im Fokus

In Schleswig-Holstein gehört Lübeck einschließlich Travemünde zu den klarsten Kandidaten. Die Stadt beschäftigt sich bereits seit Jahren mit der Umwandlung von Wohnraum in Ferien- und Zweitwohnungen. Für vier Wohngebiete in Travemünde wurden Bebauungspläne aufgestellt, um weitere Umwandlungen zu begrenzen. Die Hansestadt Lübeck erläutert hier die Hintergründe und vorgesehenen Regelungen

Innerhalb Lübecks dürfte die Situation allerdings unterschiedlich bewertet werden. In Travemünde, besonders in strandnahen und dauerhaft bewohnbaren Lagen, ist eine spätere Feststellung von Wohnungsstress erheblich wahrscheinlicher als in reinen Ferienanlagen. Auch die Lübecker Altstadt und andere zentrale Wohnlagen könnten wegen des allgemeinen Wohnraumbedarfs relevant werden, obwohl dort der touristische Ferienwohnungsmarkt kleiner ist als an der Küste.

Entlang der Lübecker Bucht gehören Timmendorfer Strand mit Niendorf, Scharbeutz mit Haffkrug und Pönitz, Sierksdorf, Neustadt in Holstein mit Pelzerhaken und Rettin sowie Grömitz mit Lensterstrand zu den Orten, bei denen eine Prüfung wahrscheinlich ist. Hier treffen hohe Immobilienpreise, eine große touristische Nachfrage und ein umfangreicher Bestand an Ferien- und Zweitwohnungen auf den Bedarf nach Wohnraum für Einwohner und Beschäftigte.

Für Scharbeutz liegt der Konflikt besonders offen zutage. In einer früheren kommunalen Befragung äußerte eine große Mehrheit der Teilnehmer die Auffassung, dass zu viele Wohnungen für touristische Zwecke gebaut würden. Über diese Auseinandersetzung berichtete unter anderem die Hamburger Morgenpost. Solche politischen und gesellschaftlichen Konflikte sind noch kein juristischer Nachweis von Wohnungsstress, erhöhen aber die Wahrscheinlichkeit, dass eine Gemeinde die neuen EU-Instrumente prüfen würde.

Auch Kellenhusen, Dahme und Grube gehören in die Beobachtung. Dort ist der Wohnungsmarkt kleiner als in Lübeck oder Scharbeutz. Gerade deshalb kann bereits eine relativ geringe absolute Zahl zusätzlicher Ferienwohnungen erhebliche Auswirkungen auf das Angebot für Einheimische haben. Ob diese Orte die möglicherweise vorgesehenen Preis- und Einkommensschwellen erreichen, müsste jedoch anhand örtlicher Daten festgestellt werden.

Fehmarn ist ebenfalls ein wahrscheinlicher Prüfungsfall. Das gilt insbesondere für Burg auf Fehmarn sowie für die touristisch stark geprägten Küstenorte Burgtiefe, Südstrand, Neue Tiefe, Meeschendorf und Lemkenhafen. Auf der Insel wird bereits mit einer erhöhten Zweitwohnungsteuer gearbeitet, um den Bestand an Zweitwohnungen zu begrenzen und Wohnraum für Einheimische zu schützen. Der Immobilienverband IVD beschreibt diesen kommunalen Steuerungsdruck in einer Analyse zum Ferienimmobilienmarkt.

Heiligenhafen dürfte wegen seines Ferienwohnungsbestands, des touristischen Ausbaus und des begrenzten örtlichen Wohnungsangebots ebenfalls geprüft werden. Das gilt insbesondere für den Steinwarder, das Ferienzentrum und andere strandnahe Bereiche. Auch Großenbrode ist wegen seines hohen touristischen Anteils und der begrenzten Größe des lokalen Wohnungsmarkts ein möglicher Kandidat.

In der Hohwachter Bucht kommen Hohwacht, Blekendorf mit Sehlendorf sowie Lütjenburg als regionales Zentrum in Betracht. Für Hohwacht und Sehlendorf ist vor allem das Verhältnis von Ferienunterkünften zu dauerhaft verfügbarem Wohnraum relevant. Lütjenburg dürfte dagegen stärker nach den allgemeinen Kriterien eines regionalen Wohnungsmarkts beurteilt werden.

Im Umfeld der Kieler Förde sind Kiel selbst, Laboe, Schönberg mit Schönberger Strand, Kalifornien und Brasilien, Stein, Wendtorf, Heikendorf und Mönkeberg zu nennen. Kiel verfügt bereits über eine Zweckentfremdungssatzung. Seit Oktober 2024 darf geschützter Wohnraum grundsätzlich nur mit Genehmigung anderen Zwecken zugeführt werden. Die Stadt Kiel informiert hier über das geltende Verfahren.

In Kiel dürfte das neue EU-Instrument weniger auf klassische Ferienhäuser als auf möblierte Kurzzeitvermietungen und touristisch genutzte Stadtwohnungen zielen. In Laboe, Schönberg, Stein und Wendtorf wäre dagegen die Abgrenzung zwischen ausgewiesenen Ferienanlagen, Zweitwohnungen und regulärem Dauerwohnraum besonders wichtig.

Auch Eckernförde ist ein ernsthafter Kandidat. Die Stadt verbindet touristische Nachfrage mit der Funktion eines regionalen Wohn- und Arbeitsortes. In beliebten, innenstadt- und strandnahen Lagen können Ferienwohnungen unmittelbar mit Dauerwohnungen konkurrieren. In der Eckernförder Bucht sollten außerdem Damp, Waabs und Schwedeneck beobachtet werden. In Damp besteht allerdings ein großer Teil des touristischen Angebots aus gezielt für den Fremdenverkehr geschaffenen Anlagen, die wohnungspolitisch anders zu bewerten wären als umgewandelte Dauerwohnungen.

An der Schlei kommen Schleswig, Kappeln, Arnis, Maasholm, Brodersby-Goltoft und die touristisch geprägten Bereiche rund um Olpenitz in Betracht. Kappeln und die Schleiregion erleben seit Jahren einen Ausbau touristischer Unterkünfte. Für das OstseeResort Olpenitz dürfte jedoch entscheidend sein, dass viele Immobilien von Anfang an als Ferienobjekte geplant wurden und dem normalen Mietwohnungsmarkt nicht nachträglich entzogen worden sind. In den gewachsenen Ortskernen von Kappeln, Arnis und Maasholm kann die Bewertung anders ausfallen.

Im Norden Schleswig-Holsteins sind Flensburg, Glücksburg mit Sandwig und Holnis sowie Harrislee mit Wassersleben zu nennen. Flensburg hat einen angespannten städtischen Wohnungsmarkt, eine Universität und eine wachsende Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Kurzzeitvermietungen könnten dort vor allem in der Innenstadt und am Hafen relevant werden. Glücksburg und Holnis sind stärker vom klassischen Ferien- und Zweitwohnungsmarkt geprägt.

Mecklenburg-Vorpommern: Besonders hohe Wahrscheinlichkeit in den Ostseebädern

In Mecklenburg-Vorpommern ist die Wahrscheinlichkeit kommunaler Feststellungen von Wohnungsstress in mehreren Küstenregionen besonders hoch. Das Land hat 2026 ein neues Zweckentfremdungsrecht auf den Weg gebracht. Der entsprechende Gesetzentwurf des Landtags Mecklenburg-Vorpommern soll Gemeinden ermöglichen, bei gefährdeter Wohnraumversorgung gegen die Umwandlung von Dauerwohnraum vorzugehen.

Im Westen des Landes gehört Boltenhagen zu den offensichtlichsten Kandidaten. Die Gemeinde wird bereits konkret im Zusammenhang mit der Steuerung von Ferien- und Zweitwohnungen genannt. Das gilt ebenso für die Insel Poel mit Kirchdorf, Timmendorf Strand, Gollwitz und Schwarzer Busch. In Wismar selbst dürfte sich die Prüfung stärker auf die Altstadt, Hafenlagen und normale Wohnungen beziehen, die touristisch genutzt werden.

An der Mecklenburgischen Bucht ist Kühlungsborn besonders relevant. Der Ort besitzt einen großen Bestand an Ferienwohnungen und zugleich einen begrenzten Markt für bezahlbare Dauerwohnungen. Die politische Forderung, keine weiteren Ferienwohnungen zuzulassen, wird dort bereits öffentlich diskutiert. Auch Rerik, Börgerende-Rethwisch, Nienhagen und das Ostseebad Bad Doberan mit Heiligendamm gehören zu den wahrscheinlichen Prüfgebieten.

Für Rostock ist zwischen der Großstadt und ihren Seebädern zu unterscheiden. Rostock selbst hat als Universitäts-, Wirtschafts- und Verwaltungszentrum einen angespannten Wohnungsmarkt. In der Innenstadt, der Kröpeliner-Tor-Vorstadt und anderen stark nachgefragten Quartieren könnten Kurzzeitvermietungen daher wohnungspolitisch relevant werden. In Warnemünde, Diedrichshagen und Markgrafenheide kommt der hohe touristische Druck hinzu. Besonders Warnemünde wird bereits konkret als Ort genannt, in dem die weitere Ausbreitung von Ferienwohnungen gesteuert werden soll.

Östlich von Rostock sind Graal-Müritz und das gesamte Fischland-Darß-Zingst besonders sorgfältig zu beobachten. Dazu gehören Dierhagen, Wustrow, Ahrenshoop, Born auf dem Darß, Wieck auf dem Darß, Prerow und Zingst. In diesen Orten treffen hohe Immobilienpreise, zahlreiche Zweitwohnungen, ein großer Bestand an Ferienunterkünften und ein sehr begrenztes Wohnungsangebot für Einwohner und Saisonarbeitskräfte aufeinander.

Zingst hat bereits mit planungsrechtlichen Mitteln reagiert und 2026 die Ausweisung neuer Ferienwohnungen im Ortskern eingeschränkt. Das ist ein starkes Indiz dafür, dass die Gemeinde eine spätere Einstufung nach europäischen Wohnungsstress-Kriterien prüfen könnte. Ahrenshoop, Prerow und Wustrow dürften wegen ihrer hohen Immobilienpreise ebenfalls zu den besonders wahrscheinlichen Kandidaten gehören. Bei Born und Wieck wird es stärker darauf ankommen, ob neben hohen Preisen auch ein konkreter Zusammenhang zwischen Kurzzeitvermietung und fehlendem Dauerwohnraum nachgewiesen werden kann.

Auch Stralsund ist einzubeziehen. Als Hochschul-, Verwaltungs- und Tourismusstadt hat Stralsund einen anderen Wohnungsmarkt als die kleinen Seebäder. Besonders die Altstadt und die wassernahen Lagen könnten aber in den Blick geraten, wenn normale Wohnungen verstärkt touristisch genutzt werden.

Rügen dürfte zu den wichtigsten Prüfregionen gehören

Auf Rügen ist die Wahrscheinlichkeit einer intensiven Diskussion über Wohnungsstress besonders hoch. Der Deutschlandfunk beschrieb bereits vor Jahren die Gefahr einer „Versyltung“ der Insel und verwies auf Grundstückspreise, die für einheimische Familien kaum noch bezahlbar seien. Der Beitrag ist weiterhin als Hintergrundanalyse über Rügenverfügbar.

Das Ostseebad Binz einschließlich Prora gehört zu den eindeutigsten Kandidaten. Die Gemeinde versucht, Dauerwohnraum zu erhalten und weitere Umwandlungen in Ferienwohnungen zu verhindern. Im Juni 2026 berichtete der NDR über konkrete Bauentscheidungen in Binz zum Schutz des Wohnraums. Dabei ging es unter anderem um die Ablehnung neuer Ferienwohnungen und die Rückführung eines bisher touristisch genutzten Gebäudes in 20 Dauerwohnungen.

Im Südosten Rügens sind Sellin, Baabe, Göhren und die Gemeinde Mönchgut mit Thiessow, Klein Zicker, Gager und Lobbe zu nennen. In diesen Orten ist der Ferienwohnungsanteil hoch und der Markt für Dauerwohnungen klein. Sellin ist wegen großer neuer Apartmentprojekte und hoher Immobilienpreise besonders relevant.

Im Norden und Nordosten der Insel gehören Sassnitz, Glowe, Breege mit Juliusruh, Dranske, Wiek und Kap Arkona beziehungsweise Putgarten zur Beobachtungsliste. Dranske wird bereits ausdrücklich als Gemeinde genannt, die ihre Entwicklung von Ferien- und Zweitwohnungen stärker steuern will. In Glowe und Breege-Juliusruh ist der hohe Anteil touristischer Unterkünfte offensichtlich, während Sassnitz zusätzlich als dauerhafter Wohn- und Arbeitsort betrachtet werden muss.

Im Inselinneren sind Bergen auf Rügen und Putbus differenzierter zu bewerten. Bergen hat als Versorgungszentrum einen normalen städtischen Wohnungsmarkt, auf dem touristische Kurzzeitvermietung bislang eine geringere Rolle spielt als in Binz oder Sellin. Putbus mit Lauterbach und den küstennahen Ortsteilen besitzt dagegen einen relevanten Ferienwohnungsmarkt. Eine mögliche Einstufung dürfte dort kleinräumig erfolgen müssen.

Eine besonders hohe Wahrscheinlichkeit besteht auf Hiddensee mit den Ortsteilen Vitte, Kloster und Neuendorf. Das extrem begrenzte Flächen- und Wohnungsangebot, hohe Immobilienwerte und der große Anteil touristischer Nutzungen sprechen dafür, dass die Insel nach künftigen europäischen Kriterien genau untersucht würde.

Greifswald und Usedom stehen ebenfalls unter Druck

Greifswald dürfte unabhängig vom klassischen Strandtourismus in den Fokus geraten. Die Universitätsstadt verfügt über einen angespannten Markt für kleinere Wohnungen. Touristische Kurzzeitvermietungen, möblierte Vermietungen und andere zeitlich begrenzte Wohnformen konkurrieren dort potenziell mit Studierenden, Beschäftigten und Familien. Ob Ferienwohnungen quantitativ eine entscheidende Rolle spielen, müsste die Stadt allerdings gesondert belegen.

Auf Usedom ist der Wohnungsdruck durch den Tourismus seit Langem bekannt. Der NDR berichtete darüber, dass Beschäftigte und Einheimische auf der Insel häufig kaum bezahlbaren Wohnraum finden. Der Beitrag „Tourismus verstärkt Wohnungsnot auf Usedom“ beschreibt diesen Zusammenhang.

Besonders wahrscheinlich ist eine Prüfung in der Gemeinde Heringsdorf mit den Kaiserbädern Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin. Dort gehören Immobilienpreise, touristische Nachfrage und der Anteil von Ferienunterkünften zu den höchsten der Region.

Auch Ückeritz, Loddin mit Kölpinsee, Koserow, Zempin und Zinnowitz liegen in einem zusammenhängenden touristischen Küstenband, in dem Dauerwohnen und Feriennutzung miteinander konkurrieren. Trassenheide und Karlshagen sind ebenfalls einzubeziehen. Peenemünde hat dagegen einen kleineren und strukturell anderen Wohnungsmarkt, könnte aber im Zusammenhang mit neuen touristischen Entwicklungen relevant werden.

Im Hinterland und an den Zugängen zur Insel sind Wolgast, Usedom-Stadt und einzelne Gemeinden am Achterwasser zu beachten. Dort sind die Immobilienpreise teilweise niedriger und der Anteil regulären Dauerwohnens höher. Diese Orte würden deshalb nicht automatisch gemeinsam mit den Kaiserbädern als Belastungsgebiet gelten. Sie könnten aber von Verdrängungseffekten betroffen sein, wenn Beschäftigte aus den Küstenorten zunehmend ins Hinterland ausweichen müssen.

Nicht jeder touristische Ort wird automatisch zum Belastungsgebiet

Die umfassende Nennung möglicher Kandidaten darf nicht mit einer Vorverurteilung verwechselt werden. Für Orte wie Damp, Olpenitz, Burgtiefe, Weiße Wiek bei Boltenhagen, Prora oder andere planmäßig entwickelte Ferienanlagen stellt sich eine zentrale Frage: Wurde dort Wohnraum umgewandelt, der der einheimischen Bevölkerung tatsächlich zur Verfügung gestanden hätte, oder handelt es sich um Flächen und Gebäude, die von Anfang an für touristische Zwecke vorgesehen waren?

Die EU-Kriterien müssten diesen Unterschied berücksichtigen. Andernfalls könnte eine hohe statistische Zahl von Ferienwohnungen zu falschen Schlussfolgerungen führen. Eine reine Ferienanlage erzeugt zwar Belastungen für Infrastruktur und Umwelt, verschärft aber nicht zwingend den Mangel an Dauerwohnungen. Diese Probleme gehören politisch zusammen, sind rechtlich jedoch nicht identisch.

Auch die Inseln Rügen, Usedom oder Fehmarn sollten nicht pauschal als einheitliche Belastungsgebiete behandelt werden. Ein angespannter Ortskern, ein ländlicher Ortsteil und ein ausgewiesenes Ferienhausgebiet können innerhalb derselben Gemeinde sehr unterschiedliche Verhältnisse aufweisen. Sachgerecht wäre daher eine möglichst kleinräumige Prüfung.

Die Lobbygruppen kämpfen um die Ausgestaltung

Die Plattform- und Ferienhausbranche fordert, dass Beschränkungen nur auf belastbaren örtlichen Daten beruhen dürfen. Die Computer & Communications Industry Association Europe, zu deren Mitgliedern Airbnb gehört, argumentiert in ihrem Papier „Building smart and adaptive EU housing policy“, dass Kurzzeitvermietungen nur einen kleinen Teil des gesamten europäischen Wohnungsbestands ausmachten. Wohnungsneubau, Leerstand und langsame Genehmigungsverfahren seien für die Wohnungskrise bedeutsamer.

Diese Argumentation ist auf europäischer Ebene nachvollziehbar, sagt aber wenig über einzelne Ostseebäder aus. Entscheidend ist nicht der Anteil aller Ferienwohnungen am europäischen Wohnungsbestand, sondern ihr Anteil an den dauerhaft nutzbaren Wohnungen in einem konkreten Ort.

Airbnb fordert in einer Stellungnahme vom Mai 2026 einheitliche technische Standards, nachvollziehbare Umsetzungsfristen und Schutz vor pauschalen Verboten. Das Unternehmen will außerdem zwischen gelegentlichen privaten Gastgebern und professionellen Vermietern unterscheiden.

Die European Holiday Home Association warnt ebenfalls vor generellen Verboten. Sie verlangt eine stärkere Berücksichtigung des wirtschaftlichen Beitrags von Ferienwohnungen und der unterschiedlichen regionalen Verhältnisse.

Der Deutsche Ferienhausverband weist zu Recht darauf hin, dass nicht jede Ferienwohnung zuvor als Dauerwohnung verfügbar war. In seiner Stellungnahme zum Zweckentfremdungsrecht in Mecklenburg-Vorpommern kritisiert der Verband außerdem, dass Ferienwohnungen teilweise ohne ausreichenden Nachweis als Hauptursache örtlicher Wohnungsprobleme dargestellt würden.

Auf der anderen Seite fordert der europäische Hotelverband HOTREC vergleichbare Wettbewerbsbedingungen. Sein Positionspapier zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen verlangt unter anderem Registrierung, Datenaustausch sowie die Durchsetzung von Sicherheits-, Steuer- und Verbraucherschutzvorschriften.

Das Städtenetzwerk Eurocities setzt sich wiederum für möglichst große kommunale Handlungsspielräume ein. Städte wollen in belasteten Gebieten selbst über Genehmigungen, Obergrenzen und räumliche Einschränkungen entscheiden können.

Was das für private Vermieter bedeutet

Für private Ostsee-Vermieter hängt das Risiko künftig vor allem vom Objektstatus ab. Rechtmäßig genehmigte Ferienhäuser in ausgewiesenen touristischen Gebieten dürften vergleichsweise gut geschützt sein. Größer ist das Risiko bei Wohnungen in normalen Wohngebieten, bei unklaren Nutzungsänderungen und bei neuen Investitionen in bereits belasteten Ortskernen.

Bestandsschutz könnte für bestehende legale Unterkünfte zum entscheidenden Faktor werden. Nicht genehmigte oder lediglich geduldete Nutzungen werden davon voraussichtlich nicht profitieren. Gleichzeitig könnten rechtssichere Bestandsobjekte an Wert gewinnen, wenn Kommunen künftig keine neuen Ferienwohnungen mehr zulassen.

Werden die großen Buchungsplattformen geschwächt?

Die neuen Regeln werden Airbnb, Booking.com und FeWo-direkt nicht zwangsläufig schwächen. Die Plattformen müssen zwar Registrierungsnummern prüfen, Daten übermitteln und nicht regelkonforme Inserate entfernen. Große Unternehmen können diese technischen Anforderungen aber leichter erfüllen als kleine Vermittlungsportale. Dadurch könnte sich der Markt weiter auf wenige große Anbieter konzentrieren.

Zugleich wächst die Abhängigkeit der Vermieter. Wenn eine Plattform eine Registrierungsnummer nicht akzeptiert oder ein Angebot aufgrund einer Behördenmeldung sperrt, kann ein Vermieter kurzfristig einen wesentlichen Teil seiner Sichtbarkeit verlieren.

Eine eigene Website gewinnt deshalb strategisch an Bedeutung. Sie ermöglicht Direktbuchungen, den Aufbau eines Stammgästekreises und eine größere Unabhängigkeit von Provisionen und automatisierten Plattformentscheidungen. Sie ist jedoch kein rechtliches Schlupfloch. Genehmigungen, örtliche Obergrenzen, Steuern und mögliche Vermietungsbeschränkungen gelten unabhängig davon, ob eine Buchung über Airbnb, per E-Mail oder auf der eigenen Website zustande kommt.

Die Marktmacht der großen Plattformen dürfte gegenüber kleinen Portalen eher wachsen. Gegenüber aktiven Privatvermietern mit einer etablierten eigenen Website kann sie dagegen zurückgehen. Voraussetzung ist, dass diese Vermieter selbst ausreichend Reichweite erzeugen, professionell buchbar sind und einen nennenswerten Anteil wiederkehrender Gäste direkt erreichen.

Was private Ferienhausvermieter jetzt tun sollten

Private Vermieter sollten zunächst ihre vollständige Genehmigungslage klären. Dazu gehören die ursprüngliche Baugenehmigung, der geltende Bebauungsplan, eine gegebenenfalls erteilte Nutzungsänderung sowie kommunale Satzungen zum Wohnraumschutz. Eine langjährige Vermietung, eine mündliche Auskunft oder eine vorhandene Anzeige auf einem Buchungsportal beweisen noch nicht, dass die Nutzung baurechtlich zulässig ist.

Nach der offiziellen Veröffentlichung des EU-Entwurfs sollten Eigentümer prüfen, wie Wohnungsstress tatsächlich definiert wird, ob Bestandsschutz vorgesehen ist und ob Genehmigungen bei einem Verkauf übertragbar bleiben. Besonders wichtig ist die Frage, ob eine Kommune ganze Gemeindegebiete oder nur einzelne Ortsteile und Wohnquartiere als belastet einstufen kann.

In den darauffolgenden Monaten sollte die Kommunalpolitik aufmerksam verfolgt werden. Ratsinformationssysteme zeigen häufig frühzeitig, ob neue Bebauungspläne, Veränderungssperren, Wohnraumschutzsatzungen oder Ferienwohnungskonzepte vorbereitet werden. Für Vermieter in den besonders wahrscheinlichen Prüfgebieten ist die kommunale Entwicklung wichtiger als die allgemeine Debatte in Brüssel.

Wer überwiegend über eine einzige Buchungsplattform vermietet, sollte parallel den Direktvertrieb ausbauen. Eine rechtssichere und gut auffindbare eigene Website, professionelle Buchungsbedingungen sowie ein datenschutzkonformer Kontakt zu Stammgästen verringern die wirtschaftliche Abhängigkeit. Die Portale bleiben wichtige Reichweitenanbieter, sollten aber möglichst nicht der einzige Zugang zum Markt sein.

Vor dem Kauf einer weiteren Ferienimmobilie sollte die touristische Nutzung nicht mehr lediglich unterstellt werden. Käufer sollten sich die Zulässigkeit, mögliche Befristungen und die Übertragbarkeit vorhandener Genehmigungen schriftlich bestätigen lassen. In Orten wie Travemünde, Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Fehmarn, Warnemünde, Kühlungsborn, Zingst, Binz, Sellin oder den Kaiserbädern auf Usedom muss inzwischen mit einem deutlich höheren regulatorischen Risiko gerechnet werden.

„Housing Stress“ – Das Unwort für Vermieter für die nächsten Jahre

Der durchgesickerte EU-Entwurf bedeutet kein allgemeines Verbot privater Ferienvermietung. Er könnte den Küstenkommunen aber erstmals einen europaweit abgesicherten Werkzeugkasten geben, um in nachweislich belasteten Gebieten Obergrenzen, Genehmigungsstopps und andere Einschränkungen einzuführen.

An der deutschen Ostseeküste dürften vor allem Lübeck mit Travemünde, die Lübecker Bucht, Fehmarn, Kiel, die Kieler Förde, Eckernförde, die Schlei, Flensburg, Boltenhagen, die Insel Poel, Wismar, Kühlungsborn, Rostock mit Warnemünde, Fischland-Darß-Zingst, Stralsund, die touristischen Gemeinden Rügens, Hiddensee, Greifswald und die Ostseebäder Usedoms näher untersucht werden.

Ob dort tatsächlich europäischer „housing stress“ festgestellt wird, hängt von noch nicht endgültig beschlossenen Kriterien und von örtlichen Daten ab. Für private Vermieter ist deshalb keine Panik angebracht. Abwarten allein wäre jedoch ebenfalls keine gute Strategie. Wer seinen Genehmigungsstatus zweifelsfrei belegen kann, die Kommunalpolitik verfolgt und neben den großen Portalen einen eigenen Direktvertrieb aufbaut, ist auf die kommenden Veränderungen am besten vorbereitet.

Text und Bilder: KI